如何管理房客才更適合自己的投資理財策略呢？恭喜你！過五關斬六將的，你終於來到了這管理房客的階段。其他的前置作業，投資房市場分析，累積足夠的購買房地產資金，買到你心目中的理想投資房，也挑選了你認為可能會幫你好好＂對待＂你出租房的房客，但這以上步驟都是短期的過渡時期，等到房客快要搬入時，你就必須面對現實, 學會如何管理房客。
管理房客，這是一個長期的過程，運氣好的你，房客可能一住好幾年，你可能也會長久持有你的出租房, 所以要選個管理方式，適合你的投資理財策略和對生活方式的期待, 才能持久。我們的房地產策略是單一自住房（single family），適合我們的＂順便型＂投資觀念，所以在此談到的觀念僅限於是自住房single family house，也只代表我的個人經驗，非專業意見, 順便和你分享我們當房東的小故事。
我們一開始想進入出租房市場，我看了一些書和在網上找了些資料後，我就認定交給物業管理不適合我們的理財策略，所以我沒有親身體驗，委託物業管理的經驗可以分享。管理房客主要有兩種方式, 但我以下的分享會著重在我們如何自已管理房客。
物業管理 ：
物業管理，簡單的說，就是找公司或是個人代替你與房客打交道，包括房子維修、回答房客問題、收房租等，然後物業管理再收取你一筆費用，至於專業程度、經驗多寡、服務範圍、收費都不同。
– 壞處:
- 收費標準：我曾經聽過幾個知名的物業管理公司簡介，大約是房租收入的百分之十左右，如果你選擇用他們的仲介服務出租房，可能可以有些折扣, 不過一分錢一分貨是真的。
- 還是不省心：是不是雇用了物業管理公司/人員，就等著每個月收房租呢？也不是喔！根據我的暸解，房客東西壞了要修，物業還是要請示房東，除非房東全權受權於物業管理，如果是這樣, 可能可以每個月省心，但是你的荷包可能會不＂飽”，所有維修費用還是房東出錢，物業管理只是代為溝通協調三方（房客、房東和維修人員）。
- 維修費用和質量：畢竟是透過物業管理找人維修，所以維修費用和品質不好控制；當然，房東也可以堅持用自己找的工人，但是如此，物業管理就不一定能對房東找的人負責，那房東當初又何必花了錢找物業管理呢？
– 好處:
- 專業知識和經驗：用物業管理的好處是他們理論上應該比房東更專業、懂得法律程序、和知道如何和房客互動的眉角。
- 聯絡方便：用了物業管理，房東可以不用太耽心出門旅遊時，房客有什麼緊急需求，理論上，物業管理會有専門的聯絡方式。
- 立場超然：透過物業管理房客這樣的第三方, 有人認為他們的立場更公正，一旦有糾紛，物業管理可以幫房東和房客化解。
房東自己管理房客：
先說說，房東自己管理房客的好壞處, 大致如下, 再分享我們的小故事：
– 壞處:
- 自己要保持學習心，知道相關訊息，出租市場和法律改變。
- 和房客的溝通一定要紀錄，有些麻煩, 但是有憑有據，才不容易有糾紛。
- 出門玩可能會被打擾，要能夠立刻應變處理房客問題。
- 房東自己要學會説不，因為房東必須自己面對房客。
– 好處:
- 省下物業管理費用，可以轉投資到下一個投資目標或是付掉代款, 離財務自由之路更近一些。
- 親力親為的最大好處，你會對房屋的狀況和房客個性聊若指掌，方便溝通，過程中, 可以多少學習維修的技術部分，才能夠做出正確判斷。
- 自己管理是更直接有效率的方法，不然房東什麼事情都要等物業去協調、等房客回應, 等的時間太累了。
我承認一開始買出租房，我沒有安全感，因為沒有經驗，而且美國先生不支持我買出租房，所以我也不敢麻煩他。我曾經想要找人幫我做物業管理，這樣我比較有信心，但是我很感激我的第一位出租房介仲告訴我，她說你先自己管理看看，不行的話，再找物業管理。
我想想也有道理，我沒試過, 怎麼知道我做不到呢？試了才有機會, 哈哈，我就是因為仲介的這句話，而一路走來，直接栽入自己管理房客, 這個決定幫我們更早日步上財務自由之路。
想當年，我的第一位房客帶著一家老小從外州搬來，我記得他們第一次打電話給我，我看到了電話號碼，我真的有點不敢接，這是我第一次自己和房客直接來往，我不知道他們要問我什麼？有什麼要求？但是我也真的沒辦法了，接了電話才知道原來他們一家老小長途跋涉終於到了出租房附近，孩子餓了，想先去吃飯再和我拿鑰匙，他們想改晚一點的時間再見面罷了，順便問問附近有沒有什麼餐廳適合他們一家人。
掛完電話後，我覺得這好像沒有什麼大不了的嘛！就把他們當朋友，幫助他們熟悉附近居家環境，我幹嘛沒事自己嚇自己。之後再與他們互動了幾次，我真的信心大增，有了信心後，之後一切就比較不難了。
這幾年下來，以下是我們的房客管理經驗，我們會堅持先小人後君子，把遊戲規則在租約上先白紙黑字寫清楚，盡量把細節放下合約內。我們對待房客像朋友，但是又和他們一定要保持距離，以確保我們自己的生活品質不受出租房影響，畢竟對我們而言，不希望生活品質因為投資理財而降低太多。以下重點是從房客已經簽完約，付了押金，但還沒搬入，與你分享我們的個人經驗：
寄出歡迎信，把有關事項條列
寄出welcome letter 的目的有下：
- 確保彼此雙方有正確的郵件地址，因為在合約上規定, 所有維修事項, 房客必須要有書面的要求，in writing. 建立好溝通管道
- 提供出租房資料和網站地址，讓房客自己做功課，順便提醒申請水電、互斯、社區垃圾服務時間等等
- 溝通搬入細節，當天換鎖確保只有房東和房客有鑰匙、和注意事項，例如要求租客保險備份
- 給房客專業的感覺，歡迎他們搬入，謝謝他們代為照顧房子
房租收款方式
我們盡量要求房客電子支付房租，好處是大家省時省力，馬上就可以收到房租，不用耽心支票寄丟，我們出門旅遊也不用耽心無法收租。
我們通常要求房租在每個月的第一天就要交，第三天之後就開始算晚交，要收罰金。如果第一天房客沒繳租金，第二天一大早，我們立刻發出一個郵件，友善的提醒房客＂昨天 – 第一天＂房租就到期了，請房客＂檢查＂一下他的銀行設定，是否出了差錯，給房客可能忘了繳房租一個下台階！這封信的口氣，tone, 很重要，要讓房客知道你是＂認真＂的，但是也不能讓房客覺得你是個勢力、斤斤計較的房東而奇模子不好.
訓練房客用書面要求維修，避免三角關係
和房客之間的溝通，我們盡量用郵件、文字溝通，這樣子的好處, 主要是白紙黑字，問題、期待，和彼此責任更清楚些。如果東西壞了，要求照片，這樣更方便和維修人員的溝通。而且方便存檔，建立房子檔案，方便以後評估。
如果可以的話，房東自己先簡單評估有必要連絡維修人員嗎？例如房客説車庫門關不了，我通常會問, 你最近是不是有踢到感適器? 還是掃到車庫門兩旁的感應裝置呢? 所以感適裝置歪了，所以車庫門放不下來。這些小知識我都是上google, 或是和維修工人學來的，有時候，真的有用，也為自己省下修理費用。
一旦確定要找工人維修，直接請工人和房客直接聯繫，幫忙雙方取得聯繫方式，不要在中間當聯絡人，不然很容易把自己搞得兩面不是人。
人性管理房客
除了房客要求維修，我們從來不打擾房客，或是要求去拜訪看一下房客有沒有幫我們好好照顧房子，我們為什麼能夠這麼放心呢？因為我們用固定的維修人員，他們都是我們可以信賴的人，他們也就是我們最好的眼線，每次去維修回來，他們都會跟我報告房客家的細節，哈哈！乾不乾淨? 有沒有寵物? 等等….當然，之前, 我也提過我們的投資房選擇，絕對是我們自己喜歡的區，理所當然我們選的房客也不會太差，所以我們可以這麼放心的, 不去打擾房客。
我們對房客友好, 但保持距離，像是前幾年的颶風Harvey時，我們的出租房並沒有淹水，但是我們依然發出郵件關心房客，告訴他們請不要客氣，如果有什麼我們可以做的，我們一定盡量幫忙！
我們有位獨居的房客，她本身是商業房產仲介，專門負責談判大型商場合約，她去年因為健康關係，我們盡力幫助她就像朋友一般。後來，她又和我們繼續約多年，照理來說，談判租約是她的長項，但是續約的條件對我們當房東極為有利，之後她自己也開玩笑說，要不是因為我們是房東，她不可能簽這樣的租約，因為我們是如此人性的房東，她沒有任何遲疑的和我們續約多年。
如何自己管理房客，簡單來說，就是要知道如何保持平衡，和房客要像朋友關係，所以你能知道他們的動向，有沒有遵守租約規定？但是你又不能和房客太接近，過了那一條線，不好公事公辦！套句流行語，房東和房客的關係像朋友，但是要彼此保持距離，像極了愛情！也不忘自己要保持學習心, 多看書，知道相關訊息，才能知道出租市場和法律改變。
下一次，我們談如何管理維修人員，雖說房東, 你是他們的客戶，但是如果你知道如何管理這些人員，會幫你的房地產管理加分許多，少些頭痛時間！
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