想到要自己如何管理出租房維修, 很多人就放棄當房東的夢想, 或是花錢直接請物業管理。其實自己管理出租房維修沒有想像中的難, 萬事起頭難, 和你分享我們如何有效率的管理出租房維修工作。 這樣房客才能住得順心，房東你才不會常被打擾，而且可以控制經營成本, 增加被動收入。隔行如隔山，維修人員的專業知識、時間分配方式，甚至思考邏輯，常常遠超過我們的理解能力, 非專業房東的我們又堅持自己管理房客，只好學會如何與這些專業的維修人員相處和溝通。

我們一開始當房東時，沒經驗，又剛搬來不久，一切靠別人的經驗分享和推薦，慢慢累積經驗，學會自己判斷和調整, 找到合適的方式去管理房客和維修人員。上篇已經提到我們為什麼選擇自己管理房客，不用物業；這篇我們經驗分享，如何選擇適合我們的各項維修人員, 和我們的相處小故事與互動模式。

管理第一步, 紀錄出租房檔案和維修需求

一旦購入出租房，我們立即建立出租房檔案，知道重要事項，例如屋頂是那一年換的，冷氣是那年更新的和噸數等等。這些資料可以方便日後維修評估合理性，和找人估價的基礎, 免得別人一問三不知。建立檔案的另一好處是將來買出租房時, 不會忘了每一項投資和更新。

房客一旦有任何維修請求，一定要紀錄他們的維修需求service log，方便日後各項追蹤。我們也會把自己和維修人員花在每項維修項目的時間和金額，盡量登錄，這樣不只可以用來報稅時使用，而且下次遇到類似問題，自己就有經驗了。

認知自我對維修人員類型的需求

我們新手房東，處處怕花錢，一開始我們用了一個handy man （雜工）, 據說他收費不高，除了冷氣，他什麼都會做。我們請他油漆一個房間和修理一些小東西，準備出租我們的第一間房，請他估價，估了一星期，好不容易寫好了估價單，兩週後，一堆籍口為什麼他不能完成我們同意的項目。

出租房，時間就是金錢，我想這位雜工不適合我們。我們只好自己動手，一個週末搞定這些小東西，先把房子上市了再說，再繼續找可信賴的維修人員，我們才能安心當房東；我們認為也許一位值得信賴的工頭general contractor, 可能更適合我們上班族又非專業房東的需求。工頭會比雜工貴，但是我們下班後，還要照顧小孩，真的沒空搞出租房，我們需要一位有經驗能判斷，融會貫通問題，能解決疑難雜症的工頭給我們出主意才是長遠之計。

找到能信任的出租房維修人員

除了繼續和朋友打探之外，我們也上網查地區性的社交媒體例如Nextdoor看大家的推薦，最後機緣巧合，我們用自己的家當實驗品，我們倉促搬家，入住前沒機會整理新家就去上班了！我們不妨借此機會，也許能找到一位有經驗的工頭。經過面談幾位工頭，確認他們的經驗和作品。我們選中一位A工頭，而且也彼此合作愉快，最重要的是他對他的工作負責，不會硬是拖脫責任。

在我家施工期間，我們有充分時間觀察這位工頭和他的工人，從聊天中，我們更瞭解彼此。我常拿出租房的問題當例子和他聊，他會和我分享他的處理方案，很符合我的想法，我對他更有信心了。

有一天，我們的出租房換了一台新的洗碗機，請Lowes出貨和安裝，結果安裝洗碗機時，出了差錯，弄壞了垃圾處理機（garbage disposal） ，還造成廚房水災，安裝人員說他們不是plumber 水工，他們只會裝洗衣機，無法處理連著洗碗機的垃圾處理機，就離開了！房客也拿這Lowes的工人沒辦法，只好打電話告訴我這”新＂的問題。

如果不處理連著洗碗機的垃圾處理機，房客還是不能使洗碗機，現在從一個問題變成兩個問題。我請教A工頭，該如何處理？我們沒經驗，現在房客連廚房洗碗槽（連著garbage disposal ）都不能使用了，生活太不方便。A 工頭，二話不說，告訴我，地點離他家不遠，他今晚回家前幫我去看看。

評估完，他告訴我是因為裝洗碗機時不小心弄壞了垃圾處理機，也因為如此，無法測試洗碗機是否安裝好。我満心感激他的出手相助，請他拍照紀錄，我準備和L店提出索賠。A工頭也盡快修好垃圾處理機和確保洗碗機安裝正確，以免造成房客生活不便。

隔天，我打電話給Lowes告知他們派來的人製造出來的新問題，長話短說，基本上，Lowes很有誠意解決問題，但是除了照片，他們需要A工頭出面證明他們所造成的損失。A工頭也很講義氣，我們三方同時在電話中溝通，最後L店付了A工頭的費用，並且賠償我們一台全新的垃圾處理機。

經過這事件，我們更信任A工頭，之後出租房大小事物，甚至買賣出租房，我都請教他，他都能給予我們中肯意見，我們不只是事業伙伴，也漸漸成為朋友，他請教我如何教養青少年女兒、零用錢分配和申請大學等等。前陣子，他女兒大學畢業找到工作，他驕傲的打電話告訴我，讓我恭喜他熬出頭了！

收集各項維修人員名單，術有專攻

自從認識A工頭之後，因為我們缺乏經驗和人脈，很多其他專業人士都靠他介紹，但是我們還是保留自己的判斷力，評估他介紹的人，也試試其他人推薦的專業維修人士。試過之後，如果覺得對方的態度和專業知識不適合我們，我們就換人；如果遇到滿意的合作夥伴，我們也大方推薦給其他朋友！

基本上，這十年當房東的經驗，我們收集了各種可以信賴的人材幫我們打理出租房大小事，讓我們省心又省力。 我們就算出遊, 出租房有任何維修需求, 基本上都是請維修人員自己和房客連絡, 維修人員就代替了物業服務的角色。我們彼此尊重大家的專業知識和能力，我們不會推託我們當房東的責任, 也不會為了省事省錢，找修屋頂的人順便修剪樹木之類的事。電工、水工和冷暖氣，我們堅持要用有執照的人士，價格可能比較高，但是很值得；至於其他疑難雜症，找不到合適專業的人士，我們有A工頭當我們的總參謀長，凡事和他商量就可以搞定。我們退休後，A工頭也常常教美國先生一些維修小知識，讓美國先生動手自己來就行，幫我們省錢。

尊重出租房維修人員的專業和時間

我們信任的維修人員是我們自己用過，篩選出來的，所以我們相信他們的專業，既然相信他們的專業，我們不會懷疑他們的評估，也不會懷疑他們的估價是否是中肯，我們更在乎的是他們的工作態度，就算貴一點，我們寧願相信那是他們對自己工作品質的堅持，所以這麼多年下來，我們不比價。

專門幫我們負責冷暖氣的P先生，他每次估價完，我都習慣的開玩笑說没錢換冷氣機，因為他很堅信用T牌的冷氣才省心，而且噸數一定要夠才能對抗超級熱的休士頓夏天，真的很貴，但是一分錢 一分貨，所有換過P先生堅持T牌冷氣的出租房真的都沒什麼問題, 而且P先生在任何情況下, 都會儘量趕到解決問題, 令房客很滿意。

我們信任的維修人員有時候也會直接告訴我們如何解決問題，而不是只為賺我們的錢跑一趟，這幾年當房東下來，我們真也和他們學了不少技巧知道如何提醒房客先自我檢查一下checklist。如果維修人員真的需要跑一趟，就算到了才發現是房客的疏忽，而不是故障問題，我們也從不會因為如此，而不付出門費用trip charge, 親兄弟明算賬嘛！每次需要維修人員出動，我們一定把房客資料，地址和電話，淸楚交給維修人員，相同的，也把維修人員的聯絡方式給房客，讓他們彼此聯絡而不是在他們中間擔任傳話筒，沒效率，又常常搞得兩面不是人。

管理出租房維修人員, 但不咄咄逼人

維修人員是我們的事業夥伴， 合作多年，彼此知道如何與對方相處，每一位都不一樣，有的只要交待一次就會負責到底，修好之後還會回來給我簡報房客有沒有好好照顧我們的出租房；有的要一再提醒和房客聯絡上了嗎；有的修理好，就忘了世界上還有這件事，也不收費，還要我們三催四請才開發票。

我們誠信相處，大的工程一定要報價，小的維修先讓我們心裏有個底。我們不比價並不代表我們不知道市場行情價和合理性，當房東幾年下來，我們還是有概念的。

有次請T先生幫出租房後院重鋪草地，T先生估了三個Pallet盤的Sod草皮，我們覺得有點多，就抱怨了幾句！然後又走到前院請T先生估修剪樹木，依我們的經驗，那兩棵大樹，大修剪其碼五百元起跳，T先生竟然說三百元，我還問了好幾次你確定嗎？其實我知道T先生是心虛草皮報價，他給自己一個台階下，我知道T先生的個性，他也知道我的底線在那裏，多年下來，我們依然合作無間, 但是美國先生非常不認同T先生的做法, 所以一直都是我出面和T先生連絡, 因為我認可T先生的工作品質, 所以我認為這是溝通藝術。

維修費用一定要有發票，並爽快付錢

每位維修人員和我們的相處模式不同，不管我們是用放牛吃草還是緊迫釘人模式，我們一定會再和房客”確認”問題解決，一旦完全修好満意，我們謝謝維修人員，然後提醒他們開發票invoice, 一旦收到發票，立即付款，他們賺的是辛苦錢，我們絕不拖欠也不要求打折。

我們堅持一定要有發票才付款，帳面才能淸楚交待，絕對沒有例外。其中一兩位維修人員開發票開得特別慢，一年一次，到報稅前，還要我三催四請才開發票，日子久了，忘了，還少寫了好幾個項目，這時候我們出租房的維修紀錄就能派上用場。其實我們不喜歡這樣，但是這些可愛的合作夥伴們，太信任我們！說真的，只要房客的需求得到満足，這樣的小瑕疵我們可以接受、不為難這些忙碌的維修人員。

我們自己摸索如何當房東, 多問, 多讀相關資料, 多一點勇氣、耐心和行動力! 每一間出租房都有我們的心血和回憶，就像是我們自己的孩子一般，辛苦拉拔長大。從當年的選房、出價甚至競價、過戶後的整修工程、每一位維修人員的付出，找到適合的房客，和每一任房客的故事，都歷歷在目。

記得有一天出租房天花板漏水，水工説是冷氣問題；冷氣P先生說是工頭的問題；工頭說是水工問題，我上班休息時間就每天和這三位先生糾纏不清，誰也搞不清楚是誰可以修好漏水問題。後來我真的生氣了，我說不管了，你們三個其中一個修好就好了。我下班後五點要過去看房子，你們一定要幫我弄好。等我下班一到出租房，沒想到三位竟然都乖乖出現，同時在場解決問題，再也沒有推拖責任，如今我也忘了是什麼問題，只記得A工頭說大家都怕我生氣，因為我很兇，哈哈！

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老實說，沒有這些能讓我們信任、專業的維修人員，這些年來，我們不可能安心當房東，用被動收入, 早日達成財務自由的期望，離開朝九晚五的上班族生活。趁著這個機會，我用文字紀錄，代表美國先生和我對所有支持我們的維修人員說聲謝謝，沒有你們，我們做不到今天的海濶天空F.I.R.E 生活方式和完成我HGTV整修房的夢想。

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