我們分散風險, 資產管理，在退出朝九晚五的工作之後，主要生活上的現金流來自於我們的出租房租金。自從上次分享我們對出租房購買的選擇和經驗，大家有興趣知道我們如何挑選房客，所以今天紀錄一下, 這幾年我們在選房客的心得。

重申一下，我的意見不代表專業意見，只是我們在眾多投資房地產選項之下，根據我們個人的房地產策略，所做的意見分享。複習一下我們的房地產重點策略（點我）：

• ＂順便型＂房地產投資，所以不花太多時間和精力去管理
• 單棟住宅屋
• 我們自己也覺得可以住在那裡
• 小家庭租客
• 維護和支出後，有現金流, 足夠以防萬一
• 增值最好, 但是不是主要考量
• 自己管理

評估什麼時候開始招租：

接到房客遷出通知，照租約規定走, 確定出租房要上市之後，我們可以開始招租找房客。一般而言，大部分是三十天左右，房東可以行銷廣告出租房，只要能和房客達成默契和配合，知道如何通知房客看房的時間和配合房客要求，就行。我們通常會做下例幾項評估準備：

• 和房客約好，評估一下房子狀況，適不適合立刻招租？ 有時候，屋況不好，急著上市反而弄巧成拙。在市場上，越剛上市的房子越有吸引力，如果屋況不佳，房客配合度不高，不如緩一緩等房客搬出再上市。
• 考慮一下時機，如果非常接近夏天出租房旺季，也許不急著立即招租，等一下可能更多選擇；反之如果已經十月了，一定要加緊腳步快上市，免得遇到年底出租房淡季。
• 市場上競爭環境，如果太多同類型，同價位的出租房，沒有優勢，也許緩一緩上市的日期。目前很多軟體可以看到房地產資料，我很常用Zillow查看房市，它的資料準確度不一定是百分百，但是它的資料涵蓋性很廣泛。

我們基本上是照這個優先順序考慮什麼時候招租，偶爾考慮一下環境、社區、道路的維修，但是這些考慮因素比重不高。

專業租房登錄：

一旦確定房屋上市的日期，雖然市場上有類似免費的軟體可以登錄出租房廣告，我們依然偏像於用專業房仲，登錄出租廣告，原因如下：

• 涵蓋面比較廣：專業的招租登錄在Multiple Listing Service (MLS)上之後，其他房地產軟體也會在幾個小時之後有相同的訊息，反之不行，所以可以有更多人看到招租廣告，越多人看到廣告，你可以挑選的人就越多，也可能更快租掉房子，減少空房時間成本。
• 房客素質有一定品質：透過專業房屋仲介介紹的房客，因為已經經過專業房屋仲介篩選，有一定的品質在。房屋仲介不會輕而易舉的就浪費時間帶客人去看房子，理論上他們已經評估過客人的條件才帶客人看房。
• 讓專業處理溝通和協調瑣事：房屋仲介有他們多年的 SOP和配合單位，例如showing services，去處理招租登錄、看房要求程序、篩選房客、合約處理、和遷入清單等等。我們選擇＂順便型＂房地產投資，所以不想花太多時間和精力去處理瑣事．

為了有效率的找到品質好的房客、盡快出租、減少空屋期的成本和時間，我們評估後，覺得花點佣金找專業房仲代租人是值得的。當然，如果你在房地產上非常有經驗，而且市場上沒有什麼競爭對手，也可以自己登招租廣告，是可以為自己省下一筆費用的。

房客基本條件：

即使用專業房仲代為招租，我們也有自己對房客的要求，我們要求看完整的申請表application form和駕照。從申請表格上，你如果花點時間閲讀，可以看出未來房客品質的大概，再google 一下，例如名字、就職公司、目前和以前居住地，你會有太多意想不到的發現。如果我們有些疑慮，就不會進行下列步驟，彼此不浪費時間和金錢。以下是我們的要求條件：

• 信用歷史分數credit history score：我們認為這個數字代表一個人對錢財和自己的負責程度，是一個多年累積起來的分數，雖然説不能就代表一個人百分百，但決對是對一位陌生人的最重要參考指標。
• 犯罪歷史criminal record：基本上，我們不願意看到上面有任何紀錄，但是如果是一些交通違規罰單，我們是可以接受的。
• 收入／薪水能力：基本上，我們要求看最近三次薪資證明 pay stubs，月收入最其碼是房租的三倍，我們的思維是房租支出佔房客薪水的三分之一、另外三分之一維持其他生活開銷、最後的三分之一是意外基金。
• 房客歷史：這個不是每個人都有的資料，像剛離婚的人士就可能沒有這個資料。如果發現未來房客在房客歷史這方面有謊報，我們通常不考慮，例如有狗沒狗這事。　
• 房客工作證明：如果未來房客工作穩定，可以拿出薪資證明，我們不一定會要求公司再出另外一張證明。
• 寵物：　看情況，原則上不接受大型和凶猛動物。
  

我們事先紀錄我們選房客的標準，而且採用這即定的標準去審查所有申請人，不能有偏見、不公平的待遇，免得事後給自己惹爭議。

加分題：

在未來房客申請我們的出租房過程中，透過仲介，我們和未來房客還是可能會有些互動，我深深相信從互動的過程當中可以看出房客的品質。在這裏舉幾個例子：

• 來住文件的＂口氣＂：基本上在審核房客的過程中，彼此會有些問題、要求補充文件，我們喜歡用郵件email 溝通，因為大部分的房屋仲介都會＂直接＂轉發郵件，從郵件中的回覆口氣tone和禮貌中，大概可以預知房客的修養和品質，美國先生最喜歡那種人家稱他Mr.的房客!
• 用心的未來房客：我遇過幾位非常用心的未來房客，他們看完房子之後，因為很喜歡我們的房子，怕失去機會，會用心的寫信給我們，把他們的祖宗八代，對房子的期許都告訴我們，好溫馨，這種房客我基本上一定選他。
• 相信直覺：如果我們在審核的過程中，覺得有些勉強，我們通常相信直覺，不勉強，免得房子出租後給自己找麻煩。

以上和你分享的是我們在出租房預備上市時，如何挑選房客的幾個大方向，中間有其他細節，例如如何和現有房客維持好關係，請他們配合出租房上市和看房，我們留待有機會再分享如何管理房客。

我們也像大家一樣希望房子可以快速出租，但是我們決對不衝動做決定，把這麼大的資產放在一個我們對他沒信心的房客身上。希望我的分享對大家有興趣成為房東有幫助，也希望有經驗的房東給我回饋，所以大家資源共享！

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