如何買投資房, 靠投資房賺被動收入是我們能財務自由, 早日退休的主要原因之一, 因為”人有兩腳，錢有四腳，人永遠跑不贏錢”。年輕時, 並不知道如何克服這個兩腳追四腳的問題，等到成家立業之後，白手起家的我們被現實逼迫，只好面對正視這個問題，希望用穩紮穩打的投資方式做基礎去延伸。 房地產是我們的主要投資, 用房租收入製造被動收入機會，等到有一天累積＂足夠＂的被動收入，就可以把＂被動＂收入當成＂主要＂收入來源，再也不用靠人或勞力賺錢生活，人的時間、體力、資源有限，但是錢沒有生命，只要運用策略得宜，錢可以24小時運作，所以錢滾錢比較快。
我不是什麼理財或是房地產專家，也曾經只是一個保守的朝九晚五的上班族媽媽，但是我們的被動收入是讓我們能安心退休, 做到財務自由的最主要原因之一，今天先談買如何買投資房出租。先聲明，在這裡所提到的策略是以出租、長期持有為大前提而不是翻修後轉手賣房，我們目標鎖定在住家房，因為比較單純、入門檻比較低，以下是我們的個人投資房策略，歡迎大家提供自己的意見，大家交換意見，彼此學習：
區域選擇：
因為我們的目標是藉由主動收入(上班勞力收入)，慢慢累積被動收入，一直到被動收入足夠讓我們成為主要收入，我們就可以財務自由，也就是說一開始我們還在上班、小孩還小、時間有限，所以我們必須兼顧我們的朝九晚五的正職, 和投資買房需要的時間和體力。再加上，我們希望不影響我們參與小孩的課外活動, 或是我們的家庭時間為前提，時間資源就變成我們最重要的考量！
我們只能利用下班和週末的時間，來為投資房做準備和努力，所以我們一開始就把目標設定在住家附近不超過十英哩的區域做為主要目標，可以順便去看看的想法, 哈哈! 何況我們本來就對我們居住的城市規劃、法律、生活機能、居住環境最瞭解，根本沒必要重新認識，減少對房地產的學習曲線，更快進入狀況！
我們也曾經考慮過大家傳言中的出租房黃金地區，但是在考慮我們自己管理的可能性包括時間成本，就放棄了，因為不方便、太麻煩的投資房策略不適合我們，持久性不強，我們更希望能夠親力親為，節省成本，可以看得到（tangible）自己的投資房，也相信這樣的投資買房策略才能長遠，房地產是一項長期投資不是嗎？
投資房選擇：
因為沒有經驗，我們第一次買投資房犯了許多錯誤，之後我就整理出以下這些條件，才是我們心目中理想的投資房：
- 預算：這個當然是越便宜越好，但是我們不買太便宜的房子，一分錢一分貨，居家環境品質更重要。我們大約看一下附近出租房的租金，儘量把預算設在租金乘於某一個數字，例如房租$1700， 預算就訂在$1700×130=$221000左右，這某一個數字是你對房子在當地的投資報酬率期望，你必須考慮花費, 稅金, 和你的運作模式, 每個人不同，也會隨著時間改變，像我們一開始是用100來做評估，這幾年隨著物價上漲、房地產增值，這個數字已經上升不少了。如果沒辦法滿足你的期望, 建議不要買, 表示房子價格過高!
- 房屋大小約2000 – 2400，院子小比較好：房子室內太小房客住不久，生了小孩就要搬家；太大的房子，租金就要貴一些，大部分的人可能租不起。而且空房期，小房子水電費用比較低，能夠接受。院子太大，花草樹木太多，整理費用高，房客不太可能照顧得好院中花草樹木，最後院子可能因為花草樹木太多而成為森林恐怖區，再重新整理院子又是一筆錢。
- 四個房間最優先考慮：不行的話再考慮三個房間加一個書房，現在人一對夫妻生兩個小孩，很平常的，再加上一個書房可以緩衝一下客人的拜訪，或是在家上班的需求。如果没有書房，一定要有另一個遊戲區之類方便現代人對空間的需求。
- 一層樓磚房更容易維護保養：我個人認為一層樓的房子如果需要維修，費用會比較合理，如果只是小部分維修，自己也比較可能自己動手，不麻煩工人，也不用冒著生命危險爬上二樓。磚房基本上只要偶爾強力清洗，沒有油漆粉刷的費用，長期下來可省下不少錢維修。
- 這個房子我要喜歡：有些人買投資房，只是單純想買投資房，個人感情不重要，但是我比較龜毛，這房子一定是要我喜歡、我可以想像自己住在裡頭，我們才出手。想像一下，如果我自己都不喜歡，那我如何說服別人喜歡。這還有一個好處，就是如果我喜歡這個房子，入住到的房客, 通常是和我們基本上，在條件和價值觀差不多的房客，這以後方便在管理房客上面, 我們下次再談房客管理。
購屋資金選擇：
買投資房的資金來源有多項選擇，但是我們上班不想複雜化，只用現金和貸款，這兩個方式, 我們都試過，各有利弊，大家可以斟酌一下市場環境，賣方財務情況、個人條件做選擇，以下只是我們的個人經驗！
- 現金：好處是議價空間比貸款高，而且賣方會比較傾向於選擇你的現金出價，因為現金買賣非常單純，不用經過貸款公司的折磨和考驗，只要產權清楚，買賣雙方滿意，就可過戶。壞處是少了貸款公司的專業評估，你自己要更小心房子的條件大小是否有灌水, 不實嫌疑！另一個壞處是用現金成交，沒有貸款利息可以年底抵稅。
- 貸款：我不是貸款專業，根據經驗，買投資房，大部分的貸款公司要求你有25%的首付款，先生和太太可以分開買投資房，一個人有一定額度的購買投資房限制，所以我和美國先生在申請投資房貸款時，我們就是用＂個人＂的名字去購買，在我們退休前，用公司的薪資，穩定的收入做償還能力的基礎，去貸款投資房，這樣的好處是可以在短期內，極大化我們購買投資房的數量，而且貸款利息部分可以在年底報稅時抵銷收入。壞處是貸款公司相當嚴格，你必須要有心理準備，配合他們對資料審核的要求，而且一旦你半途中改變主意，不打算過戶購買投資房，有一些費用你還是必須要付的，所以要謹慎和貸款公司來往和時間控制。
花小錢省心：
我們一開始買投資房，因為沒有經驗、沒有自信心，就百分百信任專業人士的建議，完全失去自己的判斷能力。什麼事情大家立場不同，意見目的自然不同，當時，我們應該是參考對方意見，但是要堅持自己的想法，也應該更積極的去確認，等到事後才知後悔，但是也把它當作學一次乖的機會。這裏我舉兩個明顯例子：
- 房屋尺寸大小：我們前前後後搬過七八次家，買房子, 看房子的經驗應該不算少，而且對房子應該有一些基本概念，當我在購買第一棟投資房時，我覺得那個房子沒有書面上的尺寸大小，我提出質疑？但是卻被說服，信任官方資料，過戶前, 我心中還是有疑慮, 但是我也沒有心動不如行動,(太不像我, 因為我懶沒有自信), 找人再重新評估房子尺寸大小。房子不一定買貴了，但是這個錯誤害我多年來多付了地稅，房客還沒搬走前，我也不想打擾他們重新申請改正, 這事就這樣耽誤了。當初我應該堅持，再請專業人士評估房子大小，那只不過是幾百塊錢的事, 如今卻成為我多年來掛心的遺憾。
- 整理房屋：我一開始相信專業的建議＂低＂成本的管理投資房，不花小錢就想賺大錢當房東，但是後來我學乖了，花點小錢把房子弄得乾乾淨淨、漂漂亮亮、修理或是換掉日常消耗品才是王道，房東用心過的出租房，才能吸引品質好的房客，品質好的房客代表他們會珍惜你的房子、他們會準時付房租的希望高些。而且條件好的出租房，你可以快點把房子租出去，快一點租出去表示你就可以快點收房租。我的第一間投資房，我明明知道有一間房間的顏色太奇怪，只要花$300就可以重漆，我居然沒做這回事，等到房子在市場上一個多月没法租出去，再重新漆房間，最後才租出去，為了省那$300，我一下子就損失了兩個多月的房租收入，那是好幾千元的代價。
我們對房地產的領悟其實也沒有什麼新意，大部分的人對研究投資房都很有興趣，也希望有一天能夠有房租收入貼補家用，甚至有一天能成為主要收入，成為收租婆（公），但是能付諸行動的人並不多，因為那是必須在你忙碌的生活中，硬是再擠出來一些時間才能實踐的，可能是犧牲一點你的娛樂和家庭時間，但是對於時間的分配在於你的選擇和取捨。如果你能夠成為那少數的行動派，你就有機會加入房東族群。
人生的取捨在於自己，條條大路通羅馬，也不是一定要成為收租公或是收租婆才能生活安逸。我們選擇先苦後甘的節奏, 在孩子高中之後, 不那們需要我們時刻陪伴, 積極投入房地產, 這樣我們才能照著我們的目標儘早退休，不再是生存，而是生活，追求人生下半場的逸然生活！我們的被動收入經驗，也讓我們在幾次石油危機中，沒有太多後顧之憂，害怕在中年之後失業如何是好。希望我們的經驗分享，對還在猶豫如何邁入投資房的大家有些幫助，如果不清楚，歡迎留言，我會盡可能再用例子說得更清楚些。
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Thank you so much for taking time to share your experiences. I have some questions if you don’t mind I ask:
1. Did you contribute any income to your 401 K account or other brokerage accounts or did you just put all of the savings into your real estate investment?
2. How much emergencies fund did you save before you started investing in real estate?
Thank you so much 🙂
Dear Shyanne,
Thanks for your comments. Here is the answer for your qusetions:
1. We both always contributed to 401K and maximize out as well to take advantage of tax saving and company matching benefits. We did not use any 401K money for starting our real estate business.
2. We put six month emergency fund away as always.
Thanks!
Thanks a lot for sharing your experience! I enjoy reading your blog very much ?
Hi Shyanne,
Thanks for your kind word. I am always welcome any suggestion for topics to discuss or blogging. Thanks!
Thank you for sharing your experience. I have a couple questions.
1. do you recommend using home equity or HOLOC from existing rental properties to buy more rental properties ?
2. How many rentals do you think is needed to achieve financial freedom ?
Dear Kay，
1. I am not a tax expert but I believe that home Equity interest expense could not be expensed as business expense. You might want to consider this factor.
2. This is not a simple question to comment. It depends on too may factors, your spending habits, expectation, location, asset and so on. I have written another blog 從上班族到財務自由，https://simplesweetdays.com/fire4freedom/, perhaps, it might help. Thanks！
Thank you! Have a Nice Weekend!